上海楼市新政重磅落地：多维度松绑，购房成本与门槛双降

2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整，新政自8月26日起施行。这一系列政策组合拳，旨在激活楼市活力，满足居民刚需和改善型住房需求，为上海房地产市场注入新动能。

限购松绑：外环外不限套数，单身购房视同家庭

此次限购政策调整力度空前。符合条件的居民家庭（包括沪籍居民家庭、非沪籍连续缴纳社保或个税满1年及以上的家庭）在外环外购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数，且不再核查购房家庭名下住房套数。这一举措将充分释放外环外区域的购买力，尤其对改善型购房者而言，可更灵活地调整住房配置。

同时，成年单身人士购房政策迎来重大利好。沪籍成年单身居民、非沪籍成年单身居民（需满足社保或个税缴纳年限）在上海购买商品住房，将分别按照沪籍居民家庭、非沪籍居民家庭执行住房限购政策。这意味着单身购房者在外环外购房不再受套数限制，在外环内购房的资格也与家庭购房者看齐。例如，非沪籍单身人士若连续缴纳社保满1年，即可在外环外自由购房；连续缴纳满3年，则可在外环内购买1套住房。

公积金优化：额度提升，“又提又贷”降低购房门槛

公积金政策方面，新政同样带来实质性利好。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）贷款额度上浮15%。具体而言，首套住房最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套最高额度从192万元提高至216万元；二套住房最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。以普通家庭首套房为例，按新政策执行后，家庭可增加24万元公积金贷款额度，有效减轻购房资金压力。

此外，新政支持缴存人提取公积金支付购房首付款，且不影响公积金贷款额度计算。这一“又提又贷”政策，让购房者能够更灵活地运用公积金资金，降低首付款筹集难度。例如，购房者公积金账户余额充足，可提取部分资金用于支付首付款，同时仍能享受全额公积金贷款额度，实现资金的高效利用。

信贷放松：二套房利率下调，减轻购房利息负担

在住房信贷政策方面，新政明确取消商业性个人住房贷款利率首套与二套的区分。银行业金融机构将根据市场利率定价自律机制要求，结合自身经营状况和客户风险状况，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。这一调整将显著降低改善型购房者的利息负担。

以商贷200万元、30年为例，首套房月供约8486元，二套房在差异化地区月供为8704元，非差异化地区月供为8925元。按新政策，二套房利率可降至与首套房相近水平，非差异化地区每月可减少月供439元，30年累计可节省利息支出约15.8万元。这一实质性优惠，将有效激发改善型购房需求，促进市场交易活跃。

房产税微调：非沪籍家庭购房成本降低

为与限购政策调整相衔接，新政在个人住房房产税征收方面也做出微调。对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按“人均60平方米”标准扣除免税面积。这一政策调整，将切实降低非沪籍家庭的住房持有成本，提升其购房意愿。例如，非沪籍家庭购买第二套住房，若家庭住房总面积未超过人均60平方米的免税标准，则无需缴纳房产税，进一步减轻了购房负担。

市场展望：金九银十成色可期，楼市企稳回升

业内专家普遍认为，上海此次楼市新政的出台，是对市场诉求的积极回应，将有效释放购房需求，促进市场交易活跃。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前上海楼市总体稳定，但外环内外交易热度存在结构性差异。外环外区域库存去化压力较大，新政对外环外购房额度的放开，将有助于降低库存，促进置换链条顺畅运行。同时，单身购房政策的调整，将满足沪工作单身青年人才、新市民等群体的购房需求，提升市场活跃度。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新政从购房资格、资金支持、利息负担、持有成本等多个维度发力，为购房者减负、为市场增活力。随着政策的落地实施，预计上海楼市将在“金九银十”传统销售旺季迎来交易高峰，市场成交量有望显著提升，房价也将保持稳定运行态势。

此次上海楼市新政的出台，不仅为购房者带来了实实在在的优惠，也为房地产市场的平稳健康发展奠定了坚实基础。在政策的引导下，上海楼市有望逐步走出调整期，迎来新的发展机遇。