上海楼市新政落地：符合条件家庭外环外购房不限套数，六大部门联合释放政策红利

2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、中国人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六大部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），宣布自2025年8月26日起实施新一轮楼市优化政策。此次政策涵盖住房限购、公积金支持、信贷调整及房产税优化四大维度，其中“符合条件家庭外环外购房不限套数”成为核心亮点，旨在激活外环外区域市场活力，满足居民多样化住房需求。

限购政策“松绑”：外环外不限套数，单身购房与家庭同权

《通知》明确，符合条件的居民家庭（含沪籍家庭、非沪籍连续缴纳社保或个税满1年及以上的家庭）在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房时，不再限制购房套数。这一调整直接回应了市场对改善型住房的需求，尤其利好外环外置换类购房者。例如，此前外环外卖家需先出售旧房才能购入新房，新政下可同步持有多套房产，显著提升交易灵活性。

同时，政策首次将成年单身人士购房标准与家庭统一。沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数，外环内限购2套；非沪籍成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年可在外环外购房，满3年则可在外环内购1套。此举被视为吸引青年人才留沪的重要举措，上海链家研究院负责人李根指出：“外环外产业布局密集，白领群体对职住平衡需求强烈，新政将直接释放此类刚需。”

公积金政策“加码”：首付款可提取，绿色建筑贷款额度上浮

为降低购房资金压力，政策推出三大创新举措：

1. 首付款提取公积金：缴存人购买上海新建预售商品住房时，可提取本人及配偶公积金支付首付款，且不影响后续贷款额度计算，实现“又提又贷”。
2. 绿色建筑贷款倾斜：购买二星级及以上新建绿色建筑的购房者，公积金最高贷款额度上浮15%。首套房额度从160万元提至184万元，多子女家庭最高可达216万元；二套房额度从130万元提至149.5万元。
3. 覆盖范围广泛：上海易居房地产研究院副院长严跃进透露，目前二星级以上绿色建筑占全市新房比重约60%，政策惠及面广泛。

信贷政策“破局”：商贷利率不再区分首套与二套

《通知》要求银行业金融机构根据市场利率定价自律机制，不再区分首套与二套住房商贷利率，由银行结合客户风险状况灵活定价。以贷款200万元、30年为例，二套房月供较此前非差异化地区最高可减少439元，利息负担显著降低。此外，政策明确三套房及以上套数认定标准，满足居民合理融资需求。

房产税政策“优化”：非沪籍家庭享免税面积

为衔接限购调整，政策对非沪籍居民家庭房产税征收规则进行优化：

• 首套房暂免征收：非沪籍家庭购买首套住房免征房产税；
• 二套房人均免税60㎡：购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按人均60平方米标准扣除免税面积。
  由于房产税按年征收，2025年1月1日起符合条件的购房者即可享受该政策。

市场反应：专家称“购房窗口期已至”

此次政策调整被业内视为上海楼市“史上最宽松”阶段。数据显示，2025年上半年上海一、二手住房累计成交1311万平方米，同比增17%，但4月起市场活跃度有所下降。严跃进分析称：“外环外不限套数将直接激活置换需求，预计远郊区二手房市场将率先回暖，单月网签量或突破‘荣枯线’。”

上海中原地产分析师卢文曦则指出，政策兼顾刚需与改善型需求，例如单身限购松绑可释放青年人才购房力，绿色建筑贷款倾斜则引导行业向低碳转型。他建议购房者抓住“金九银十”窗口期，结合职住平衡需求布局外环外区域。

政策背景：稳楼市与促内需的双重考量

此次调整是对中央“稳住楼市”决策的落地响应。2024年，上海已出台“沪九条”“沪七条”等政策，市场总体保持稳定，但区域冷热不均问题仍存。此次六部门联合发力，通过“限购松绑+资金支持+成本降低”组合拳，旨在巩固市场回稳态势，为经济大盘提供支撑。

结语
随着新政于8月26日正式实施，上海楼市将迎来新一轮结构调整。外环外不限套数、单身购房同权等突破性举措，不仅为居民提供更多选择，也为城市职住平衡与产业升级注入新动能。购房者如何把握政策红利，市场交易热度能否持续攀升，将成为下一阶段观察重点。